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Achat scindé, suite et fin de la saga?

Achat scindé, nouvelle position de l’administration fiscale. La fin de 15 années de chasse aux sorcières ?

Un nouvel épisode dans la saga des achats scindés vient de s’écrire ! A la suite récent arrêt du Conseil d’Etat, l’administration fiscale se voit contrainte et forcée de revoir sa copie et de rentrer ses griffes.

Lacquisition scindée est une technique de planification patrimoniale qui consiste en l’achat d’un bien immobilier, par deux parties différentes. Le schéma classique est l’achat par les parents de l’usufruit, tandis que les enfants font l’acquisition de la nue-propriété.

L’objectif de cette l’opération est d’éviter aux enfants le paiement de droits de succession tout en permettant aux parents de jouir du bien leur vie durant. Le décès de ces derniers entrainant l’extinction de l’usufruit, les nues-propriétaires deviennent plein propriétaire du bien sans devoir s’acquitter de droits. L’avantage fiscal est donc substantiel.

Depuis longtemps la loi ne tolère cette technique qu’à la condition que les nues-propriétaires apportent la preuve qu’à l’époque de l’achat ils disposaient des ressources suffisantes pour financer l’acquisition. A défaut, l’administration taxe en droit en succession le bien en question. Le problème étant le plus souvent, que les enfants ne disposent pas des fonds pour acheter le bien !

Qu’à cela ne tienne, la solution était toute trouvée par les praticiens : il suffit que les parents donnent la somme nécessaire.

Pendant longtemps l’administration a accepté ce mécanisme.

Les choses changent à partir du 1er  juin 2002, date d’entrée en vigueur de la disposition anti-abus en matière de droits d’enregistrement et successions. L’autorité veut lutter contre ce qu’elle considère comme des « constructions artificielles » et publie une circulaire du 19 juillet 2012 dans laquelle elle dresse une liste noire de des opérations considérées comme abusive. La donation préalable des fonds à l’acquisition de la nue-propriété est directement visée !

Toutefois, à peine un an plus tard l’autorité change son fusil d’épaule et une nouvelle circulaire est publiée le 10 avril 2013 dans laquelle l’opération n’est plus reprise dans cette liste noire. Quelques jours plus tard, soit le 19 avril 2013 l’administration fait à nouveau Volte-face considérant que la donation préalable ne serait plus admise comme moyen de preuve. A la suite à de nombreux débat au sein de la commission finance, l’administration a publié un nouveau une nouvelle position dans une décision du 18 juillet 2013.

Il a finalement été décidé que la donation préalable des fonds nécessaire à l’acquisition était admissible à la condition que cette libéralité soit soumise à la perception du droit de donation.

Le 12 juin 2018 nouveau rebondissement dans cette saga, le Conseil d’Etat se prononce sur une circulaire de VLABEL concernant les acquisitions démembrées. La juridiction administrative déclarant que ni la loi, ni les travaux préparatoires n’imposent l’enregistrement préalable de la donation, l’ajout de cette condition implique que l’autorité commet un excès de pouvoir. L’arrêt en question ne portait que sur une disposition de l’administration fiscale flamande (cette matière ayant fait l’objet d’une régionalisation), la décision fédérale restant toujours d’application en région Bruxelles-Capital et en Région Wallonne.

Toutefois l’enseignement de cet arrêt portait un sérieux coup à la position fédérale en vigueur depuis 2013. C’est au termes d’une question parlementaire du député Luk Van Biesen (Open VLD), le Ministre Johan Van Overtveldt tranche la question et confirme que son administration se ralliera à l’avis du Conseil d’Etat. Il ne sera donc plus nécessaire que l’acte de donation soit enregistré.

Fin de la saga ? Ne crions pas victoire trop vite et ayons confiance en nos législateurs régionaux pour trouver un consensus afin de réintroduire l’exigence d’enregistrement préalable.

Suite et fin au prochain épisode ?

Indéfini