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Locations immobilières et TVA.

Rappel historique

En Belgique, la location immobilière est une prestation de services explicitement exonérée de TVA. En d’autres termes, le propriétaire ne facture pas les loyers avec TVA et ne récupère pas la TVA payée en amont, sur les frais d’achat, de construction, de rénovation, etc.

Dans un contexte B2B, les autres pays européens ont depuis longtemps modalisé cette faculté d’option, explicitement prévue dans la Directive européenne.

En décembre 1992, la Belgique avait d’ailleurs suivi cette tendance. La loi avait été votée mais les mesures d’exécution n’ont jamais été adoptées. Finalement, la faculté a été abrogée en juillet 1994.

En juillet 2017, ce vieux dossier est revenu sur la table du Gouvernement qui s’est accordé sur le même principe. En octobre 2017, le Gouvernement a renoncé à ce projet.

Actualité

Ce 3 avril 2018, le Ministre des Finances réouvre le débat en évoquant « la plus grande réforme des règles TVA de ces dernières décennies » : à l’avenir, dans certaines conditions, les loyers seraient assujettis à la TVA.

Pour le secteur immobilier, cette réforme est capitale. Si elle est votée et mise en œuvre, les acteurs n’auront peut-être plus à recourir à des opérations complexes pour obtenir leur assujettissement à la TVA.

Néanmoins, dans le domaine de la TVA, les enjeux globaux sont sans commune mesure avec cette décision. Et la Belgique ne fait qu’entrer dans le « moule européen » avec plusieurs décennies… de retard. On tempèrera donc l’« effet de com » du Ministre des Finances, même si l’on peut comprendre son engouement, tant cette décision est attendue.

A ce stade, il faut cependant réagir avec tempérance, en attendant que la réforme se précise et en espérant qu’elle soit effectivement votée et implémentée à brève échéance.

Quelles conditions ?

Selon les premières informations disponibles, l’option TVA serait ouverte si :

  • la location porte sur un immeuble neuf (la TVA relative aux travaux immobiliers de construction du bâtiment ne peut avoir été exigible avant le 1er octobre 2018) ;
  • la location est prévue pour une durée de 6 mois minimum ;
  • le locataire affecte exclusivement l’immeuble à l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti ;
  • le bailleur et le locataire optent conjointement pour la TVA.

Une fois l’option levée, la taxe s’appliquerait, pour toute la durée du contrat, au loyer convenu entre les parties ou à la valeur locative normale de l’immeuble si le loyer conventionnel est trop faible.

La contrepartie ? Un risque de révision pendant 25 ans…

A ces conditions d’assujettissement, s’ajouterait une période de révision de 25 ans, soit 10 ans de plus que le délai actuellement applicable aux biens d’investissements immobiliers.

A titre d’exemple, un vide locatif serait de nature à justifier la révision de la TVA, alors même que cette situation est très généralement involontaire… ce qui pourrait dans ce cas s’avérer contraire avec la jurisprudence récente de la CJUE.

En outre, si ce vide locatif concerne l’ensemble de l’immeuble, la révision devrait s’opérer en une fois, pour l’année en cours et toutes les années suivantes. Par contre, si seule une partie de l’immeuble est concernée, la révision s’opèrerait année par année (1/25ème par an).

En termes de trésorerie, la différence est fondamentale.

Un autre exemple est celui d’un promoteur immobilier qui, après avoir mis l’immeuble en location et déduit la TVA payée en amont, réalise l’actif quelques années plus tard avec application du droit de vente. Cette opération n’étant pas soumise à la TVA, il devra procéder à la révision de la taxe initialement déduite.

Dans ce cas, des solutions permettant d’éviter ce mécanisme de révision sont toutefois envisageables. Privilégier la vente des actions de la société propriétaire de l’immeuble plutôt que l’immeuble en est une assez classique.

Taux

Le taux applicable serait le taux ordinaire, soit 21%.

Conclusion

La réforme envisagée devrait permettre aux opérateurs économiques d’assujettir la location des bâtiments neufs à la TVA, ce qui est indéniablement une bonne nouvelle.

Ceux-ci devront toutefois correctement appréhender les règles de révision, une période de 25 ans étant particulièrement longue. Pour ce faire, il faut envisager toutes les hypothèses, et ce dès la construction ou l’acquisition de l’immeuble.

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