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Taxation des résidences secondaires à l’étranger, la Belgique condamnée par la Cour de justice de l’union Européenne

La problématique de la taxation des secondes résidences n’est pas neuve et a déjà fait couler beaucoup d’encre.

Les principes sont connus :

Lorsque l’immeuble est situé en Belgique, les revenus immobiliers seront déterminés sur la base du revenu cadastral majoré de 40%, peu importe que l’immeuble soit loué (à un particulier) ou non loué.

Lorsque l’immeuble est situé à l’étranger, les revenus immobiliers seront déterminés sur la base de la valeur locative réelle ou, lorsque le bien est loué, sur la base des loyers réellement perçus.

Les revenus immobiliers étrangers ainsi déterminés sont exonérés en Belgique sous réserve de progressivité lorsque le bien est situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention fiscale. Cela signifie que l’on tiendra compte de ces revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition appliqué aux autres revenus taxables en Belgique.

Or, comme on le sait, le revenu cadastral a été fixé en 1975 et, malgré les indexations successives, celui-ci ne reflète plus vraiment la valeur locative actuelle d’un immeuble. Cette situation engendre donc une taxation plus importante des immeubles étrangers loués par rapport aux immeubles belges.

Dans un arrêt du 12 avril 2018, les juges européens ont considéré que cette différence de traitement entre les biens immeubles belges et étrangers était contraire à la libre circulation des capitaux garantie par le droit européen. En effet, la différence de traitement fiscal d’une seconde résidence en fonction de sa localisation peut être un frein aux investissements à l’étranger.

Suite à cette décision, la Belgique devra modifier sa législation afin d’assurer un traitement équivalent entre les immeubles belges et étrangers. La CJUE n’a cependant pas précisé comment résoudre le problème. Et la décision sera difficile à prendre. En effet, la solution consiste soit à alourdir la fiscalité des immeubles belges donnés en location en appliquant une taxation des loyers réels, soit abandonner la réserve de progressivité pour les immeubles étrangers. Une augmentation de la fiscalité immobilière ne semble pas vraiment d’actualité, surtout en période de campagne électorale. Mais la seconde solution implique que des marges budgétaires soient dégagées. Une voie médiane consisterait à accepter que les revenus immobiliers étrangers soient déterminés à l’aide d’une valeur fixée ou expressément approuvée par l’autorité étrangère comme le fisc l’autorise déjà pour les immeubles étrangers non loués.

Cependant, tous les pays n’ont pas fixé un équivalent à notre revenu cadastral. De plus, dans certains pays, le fisc étranger se base non pas sur une valeur locative mais sur la valeur vénale de l’immeuble (indexée ou non). Ces particularités nationales risquent donc de mener à de nouvelles différences de traitement.

Les contribuables concernés pourraient contester la taxation établie en Belgique. En effet, celle-ci doit être considérée comme illégale car contraire au droit européen. Cependant, en l’absence de solution, une procédure contre le fisc doit être entreprise avec prudence, surtout lorsque l’enjeu financier est réduit comme c’est souvent le cas dans ce genre de dossier.

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